حساب مصاريف العمارة وتوزيعها على الشقق

آخر تحديث: 17 أغسطس 2026 · وقت القراءة ٦ دقائق

سؤال بيتكرر في كل عمارة تقريبًا: الشقة الكبيرة تدفع زي الصغيرة؟ والمحل اللي تحت يدفع زي السكن؟ والشقة المقفولة تدفع ولّا لأ؟

الإجابة مش رأي — فيه قاعدة قانونية لتوزيع الالتزامات المالية، ومعظم العمارات بتخالفها من غير ما تقصد. الدليل ده بيشرح القاعدة، وبيديك طريقة حساب تقدر تطبّقها على عمارتك في عشر دقايق، وحاسبة تحسبلك نصيب كل وحدة.

ليه التقسيم بالتساوي بيخلق مشاكل

التقسيم بالتساوي سهل ومفهوم: المصروف ٣٠٠٠ جنيه، العمارة ١٠ وحدات، يبقى كل وحدة ٣٠٠ جنيه. المشكلة إنه بيعامل شقة ٦٠ متر زي شقة ١٥٠ متر، وبيعامل محل تجاري بيستقبل زباين طول اليوم زي شقة ساكنها مسافر.

وده مش خلاف نظري. العمارات اللي بتقسم بالتساوي بيحصل فيها نفس السيناريو: أصحاب الوحدات الصغيرة بيحسّوا إنهم بيموّلوا غيرهم، وبيبدأوا يتأخروا في السداد، والتأخير بيتحوّل لخلاف، والخلاف بيوقف الصيانة.

القاعدة القانونية لتوزيع الالتزامات

وفقًا للائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨، نسبة مساهمة الوحدة في الالتزامات المالية — ونسبة تصويتها كمان — بتتحدد على أساس:

• مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبًا إلى إجمالي مسطح الأرض
• المتر المسطح للإشغال التجاري أو الإداري يُحتسب بضعف المتر المسطح للإشغال السكني

القاعدة التانية دي هي اللي بتتنسي كتير. المحل والمكتب بيستهلكوا الأجزاء المشتركة أكتر — حركة ناس، إضاءة، نضافة، حمل على المصعد — فالقانون بيحمّلهم ضعف المتر السكني.

الحساب في أربع خطوات

1. اجمع مساحة كل وحدة. من عقد التمليك أو كشف المشتملات أو رسم العقار. لو مش متوفرة، شوف القسم اللي تحت.
2. حدّد نوع إشغال كل وحدة — سكني ولّا تجاري/إداري.
3. احسب «الحصة» لكل وحدة = المساحة × المعامل (١ للسكني، ٢ للتجاري أو الإداري).
4. وزّع المصروف = إجمالي المصروف × (حصة الوحدة ÷ مجموع الحصص).

مثال على عمارة بمصروف شهري ٦٠٠٠ جنيه:

لاحظ إن المحل مساحته نص الشقة الأولى تقريبًا، ومع ذلك بيدفع نفس المبلغ — وده تطبيق مباشر لمعامل الإشغال التجاري. ولو كنا قسّمنا بالتساوي، كان كل واحد هيدفع ١٬٢٠٠ جنيه: الشقة الصغيرة كانت هتدفع زيادة ٣٠٠ جنيه شهريًا، والمحل هيدفع أقل من نصيبه بـ٣٠٠.

حاسبة توزيع المصاريف

اكتب مصروف الشهر ومساحات الوحدات، والحاسبة هتوزّع بنفس القاعدة. الحساب بيتم في متصفحك بالكامل — مفيش أي بيانات بتتبعت لأي مكان.

ولو مساحات الوحدات مش متوفرة؟

ده وضع شائع في العمارات القديمة. أمامك تلات مصادر بالترتيب:

1. عقود التمليك — المساحة عادة مذكورة في العقد.
2. كشف المشتملات أو رسم العقار المعتمد.
3. حصر ميداني بموافقة الجمعية العمومية، ويتسجّل في محضر عشان يبقى مرجع متفق عليه.

المهم إن الأرقام تتوثّق مرة واحدة وتتعتمد من الجمعية العمومية. أي حساب مبني على أرقام محدش وافق عليها هيتفتح تاني أول ما حد يزعل.

إيه اللي بيتوزّع وإيه اللي بيتقسم بالتساوي

مش كل بند لازم يتوزّع بنفس الطريقة، والجمعية العمومية هي اللي بتقرّ ده في لائحة الاتحاد. التقسيم العملي الشائع:

أهم حاجة إن الطريقة تكون مكتوبة ومعروفة قبل ما المصروف يحصل، مش بعده. أغلب الخلافات بتحصل لأن القاعدة اتحطّت وقت المطالبة.

الشقق المقفولة والوحدات الفاضية

السؤال ده بيتسأل في كل جمعية عمومية تقريبًا. المبدأ العملي: الالتزام مربوط بالوحدة نفسها ونصيبها من العقار، مش بوجود ساكن فيها. الصيانة الدورية والحفاظ على المبنى بتفيد الوحدة سواء كانت مسكونة أو مقفولة.

ممكن الجمعية العمومية تقرّر معاملة مختلفة لبنود الاستهلاك المباشر (زي كهرباء المصعد) للوحدات المقفولة، بشرط إن ده يتكتب في لائحة الاتحاد ويتقرّ بقرار، مش يتقال شفهي.

أسئلة شائعة

هل الشقة الكبيرة تدفع أكتر من الصغيرة؟
أيوه. توزيع الالتزامات المالية بيتحدد على أساس مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبًا لإجمالي المسطح، فالوحدة الأكبر بتساهم بنسبة أكبر.

المحل التجاري بيدفع قد إيه؟
المتر المسطح للإشغال التجاري أو الإداري بيتحسب بضعف المتر المسطح للإشغال السكني، يعني محل ١٠٠ متر بيساهم زي شقة سكنية ٢٠٠ متر.

الشقة المقفولة تدفع اشتراك الصيانة؟
الالتزام مرتبط بالوحدة ونصيبها من العقار، مش بوجود ساكن. الجمعية العمومية ممكن تنظّم بنود الاستهلاك المباشر بشكل مختلف بشرط إن ده يتكتب في لائحة الاتحاد.

مين اللي بيعتمد طريقة التوزيع؟
الجمعية العمومية، ضمن اختصاصها بإقرار الموازنة التقديرية وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية على الشاغلين.

لو مساحات الوحدات مش معروفة نعمل إيه؟
ارجع لعقود التمليك أو كشف المشتملات أو رسم العقار، وإن لزم اعمل حصر ميداني يتعتمد بمحضر من الجمعية العمومية عشان يبقى مرجع متفق عليه.

ينفع نقسم بالتساوي لو كل الشقق متقاربة في المساحة؟
لو الفروق ضئيلة والجمعية العمومية أقرّت ده صراحة في لائحة الاتحاد، بيبقى أبسط عمليًا. لكن وجود وحدة تجارية في العقار بيخلّي التقسيم بالتساوي بعيد عن القاعدة بشكل واضح.

اقرأ كمان

• اتحاد الملاك في مصر: الدليل العملي للتكوين وإدارة المصاريف
• إزاي تعمل اتحاد شاغلين: الخطوات والمستندات المطلوبة
• تحصيل اشتراكات العمارة: إيه اللي تعمله لما ساكن يرفض يدفع

تنبيه: الدليل ده للتوعية العامة وشرح المبادئ، وهو ليس استشارة قانونية. الأحكام المذكورة مستندة إلى قانون البناء الموحد رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨ ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم ١٤٤ لسنة ٢٠٠٩، وقد تتغيّر التفاصيل أو تختلف في التطبيق من وحدة محلية لأخرى ومن عقار لآخر. قبل أي إجراء رسمي أو نزاع، راجع الوحدة المحلية المختصة أو استشر محاميًا.